О признании незаконным одностороннего расторжения договора аренды части помещения
Первый Столичный Юридический Центр
Телефон: (495) 776-13-39, (985) 776 13 39
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 сентября 2012 г. по делу N А43-20675/2011
Резолютивная часть постановления объявлена 25.09.2012.Полный текст постановления изготовлен 27.09.2012.Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу ответчика — общества с ограниченной ответственностью «Компания Евроокна» на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 28.06.2012, принятое судьей, и на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 28.06.2012, принятое судьями, по делу N А43-20675/2011 по иску закрытого акционерного общества „ИКС 5 Недвижимость“ (ИНН: 7816157915, ОГРН: 1027807980991) к обществу с ограниченной ответственностью „Компания Евроокна“ (ИНН: 5261045005, ОГРН: 1055244035846),о признании незаконным одностороннего расторжения договора аренды и по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью „Компания Евроокна“ к закрытому акционерному обществу „ИКС 5 Недвижимость“ и обществу с ограниченной ответственностью „Сладкая жизнь Н.Н.“ об освобождении занимаемого помещения и
Установил:
Закрытое акционерное общество «ИКС 5 Недвижимость» (далее — ЗАО „ИКС 5 Недвижимость“) обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью „Компания Евроокна“ (далее — ООО „Компания Евроокна“) о признании незаконным одностороннего расторжения договора аренды части помещения от 09.11.2009 N КЕ/2009-04.Исковые требования основаны на пункте 3 статьи 405 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что обстоятельства, послужившие основанием для одностороннего расторжения договора аренды, возникли по вине арендодателя, который не выставил арендатору счета, подлежащие оплате, а потому должник не считается просрочившим.ООО „Компания Евроокна“ на основании статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предъявило к ЗАО „ИКС 5 Недвижимость“ встречный иск о выселении арендатора из нежилого помещения.Требование основано на статье 662 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивировано тем, что договор аренды от 09.11.2009 N КЕ/2009-04 расторгнут в одностороннем порядке, в связи чем у арендатора возникла обязанность вернуть арендодателю занимаемые на основании указанной сделки площади.Арбитражный суд Нижегородской области решением от 30.12.2011 отказал ЗАО „ИКС 5 Недвижимость“ в удовлетворении заявленного требования и удовлетворил встречное исковое заявление ООО „Компания Евроокна“, обязав истца освободить часть нежилого помещения П7 (в том числе часть помещения N 1 площадью 619,7 квадратного метра, помещение N 2 площадью 80,3 квадратного метра), расположенные по адресу: Нижний Новгород, улица Богородского, дом 7, корпус 3. Руководствуясь статьями 309, пунктом 2 статьи 616, пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 10.2 договора, суд пришел к выводу о правомерном расторжении ООО „Компания Евроокна“ договора аренды от 09.11.2009 N КЕ/2009-04 и наличии правовых оснований, с учетом статьи 662 названного кодекса, для обязания ЗАО „ИКС 5 Недвижимость“ освободить спорные нежилые помещения. Суд оценил условия договора аренды (пункт 3.3) и пришел к выводу, что арендатор принял на себя обязательство по оплате счетов арендодателя, выставляемых ему управляющей компанией и ресурсоснабжающими организациями, однако не исполнил надлежащим образом указанную обязанность, в связи с чем действия ЗАО „ИКС 5 Недвижимость“ по одностороннему расторжению сделки и требования о выселении арендатора признаны законными и обоснованными.Первый арбитражный апелляционный суд постановлением от 28.06.2012 на основании пункта 4 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отменил решение Арбитражного суда Нижегородской области от 30.12.2011 и, сославшись на часть 6.1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрел настоящее дело по правилам, установленным для рассмотрения дела в суде первой инстанции, с привлечением общества с ограниченной ответственностью „Сладкая жизнь“ (далее — ООО „Сладкая жизнь“) к участию в деле в качестве второго ответчика.При рассмотрении спора по существу суд апелляционной инстанции оценил условия договора аренды в совокупности с иными материалами дела (счетами на оплату коммунальных услуг, претензией арендодателя, иными доказательствами) и действиями сторон и, сославшись на статьи 10, 210 и 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 39, 158 (пункт 1), 161 и 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, и пришел к выводам о том, что, во-первых, сделкой не предусмотрена обязанность арендатора по внесению коммунальных платежей непосредственно поставщику услуг и, во-вторых, обязанная сторона (арендодатель) не предоставила обусловленного договором исполнения обязательства по предоставлению счетов, в связи с чем счел незаконным односторонний отказ ООО „Компания Евроокна“ от договора аренды от 09.11.2009.Не согласившись с постановлением суда апелляционной инстанции, ООО „Компания Евроокна“ обратилось в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить указанное постановление апелляционной инстанции из-за нарушения норм материального права, а именно статей 8, 309, 312, пункта 1 статьи 313 и 421 Гражданского кодекса Российской Федерации.Доводы подателя жалобы сводятся к следующему. Суд апелляционной инстанции неверно оценил представленные в материалы дела доказательства, в частности условия договора аренды от 09.11.2009, и пришел к необоснованному выводу о том, что у ЗАО „ИКС 5 Недвижимость“, как у арендатора недвижимого имущества, отсутствует обязанность по оплате коммунальных платежей непосредственно поставщику услуг, поскольку такое условие прямо предусмотрено в пункте 3.3 сделки. ООО „Компания Евроокна“ надлежащим образом исполнило обусловленные договором обязанности, касающиеся заключения договоров как с управляющей компанией, так и с ресурсоснабжающими организациями. Наличие задолженности у арендатора по оплате эксплуатационных услуг стороны не оспаривают, следовательно, как считает податель жалобы, у арендодателя имелись законные основания для одностороннего отказа от исполнения договора аренды. Суд апелляционной инстанции не установил добросовестность поведения арендодателя невзирая на то обстоятельство, что ООО „Компания Евроокна“ фактически выставляло арендатору счета на оплату коммунальных услуг.Законность постановления Первого арбитражного апелляционного суда от 28.06.2012 проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы и заслушав представителей сторон, окружной суд не усмотрел оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующего.Как видно из документов и установил суд, ООО „Евроокна“ на праве собственности принадлежит нежилое помещение П7 общей площадью 886,9 квадратного метра, расположенное по адресу: Нижний Новгород, улица Богородского, дом 7, корпус 3  (свидетельство о государственной регистрации права от 26.10.2009 серии 52-АГ 098212).ООО „Компания Евроокна“ (арендодатель) и ЗАО „ИКС 5 Недвижимость“ (арендатор) заключили сроком на десять лет договор аренды от 09.11.2009 N КЕ/2009-04, предметом которого явилась часть помещения общественного назначения N 1 площадью 619,7 квадратного метра и помещение общественного назначения N 2 общей площадью 80,3 квадратного метра названного нежилого помещения.Указанные объекты переданы арендатору по акту приема-передачи 09.11.2009.Дополнительным соглашением от 10.03.2010 N 1 стороны изменили площадь арендуемых помещений, и определив ее размер 691,3 квадратного метра, комнаты N 3 — 21 квадратный метр.
Согласно пункту 3.3 договора кроме арендной платы арендатор ежемесячно оплачивает следующие счета, выставляемые арендодателю компанией, управляющей многоквартирным домом, а также ресурсоснабжающими организациями: за телефонную связь, за водоснабжение, отопление, канализацию, потребленную электроэнергию, за вывоз твердых бытовых отходов, за уборку придомовой территории, закрепленной за арендодателем, за уборку площадей, не арендуемых арендатором, но используемых клиентами арендатора в качестве прохода в часть помещения, арендуемую по настоящему договору, за мероприятия по дезинфекции, дератизации и дезинсекции.В пункте 4.1 договора предусмотрены порядок и сроки оплаты арендной платы и иных платежей.В обязанности арендодателя входит заключение с эксплуатирующими организациями договоров на оказание коммунальных услуг за исключением электроснабжения (пункт 4.1.5 договора).По условиям пункта 10.2 договора, арендодатель вправе досрочно расторгнуть в одностороннем внесудебном порядке договор в случае невыполнения арендатором обязательств, предусмотренных статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в случае невыполнения арендатором любого обязательства, предусмотренного настоящим договором (более двух раз).На основании письма арендодателя ЗАО „ИКС 5 Недвижимость“ платежным поручением от 22.12.2009 перечислило обществу с ограниченной ответственностью „Нагорная управляющая компания“ (далее — ООО „НУК“) 17 017 рублей переменной арендной платы за декабрь 2009 года.ООО „Компания Евроокна“ 11.10.2010 направило в адрес арендатора счета на оплату коммунальных услуг за 2010 год.ЗАО „ИКС 5 Недвижимость“ перечислило ООО „Компания Евроокна“ 1 905 802 рубля 65 копеек платежными поручениями от 16.06.2011 N 17132 и 17133, от 05.07.2011 N 18702 и 18703, однако упомянутые денежные средства ООО „Компания Евроокна“ возвратило плательщику платежными поручениями от 20.06.2011 N 88 и 89 и от 07.07.2011 N 97 и 98, как ошибочно перечисленные.Претензией от 12.07.2011 N 54 арендодатель уведомил арендатора о наличии долга по коммунальным услугам, за исключением электроэнергии, в сумме 2 140 021 рубля 92 копеек с 09 ноября 2009 года с приложением 38 счетов, оплатить которые предложил на свой расчетный счет.Неоплата данной задолженности явилась основанием для одностороннего расторжения договора аренды от 09.11.2009 N КЕ/2009-04, о чем арендодатель уведомлением от 03.08.2011 N 58 известил арендатора, указав, что до 14.09.2011 спорные помещения должны быть освобождены.Посчитав, что у ООО „Компания Евроокна“ отсутствовали основания для досрочного одностороннего расторжения спорного договора аренды, поскольку арендатор не исполнил обязанность по оплате эксплуатационных платежей по вине арендодателя, ЗАО „ИКС 5 Недвижимость“ обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.Согласно пункту 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.В пункте 10.2 договора участники сделки предусмотрели право арендодателя на отказ от исполнения договора в случае невыполнения арендатором условий, упомянутых в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.В настоящем деле основанием для расторжения сделки арендодатель счел наличие у арендатора задолженности по эксплуатационным платежам, в том числе по содержанию общего имущества дома, конкретные помещения которого являются объектом имущественного найма по спорному договору аренды.Рассмотрев настоящий спор, суд апелляционной инстанции протолковал условия договора имущественного найма с точки зрения правил статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, учел общий смысл договора в целом, принял во внимание как предшествующие договору переговоры и переписку, так и последующее поведение сторон, в частности пункты 3.3, 4.1.5 и 10.2 сделки, претензию от 12.07.2011 N 54, платежное поручение от 22.12.2009 N 000195 и другие, и пришел к выводу о том, что обязанность по оплате арендных платежей и расходов по коммунальным платежам возложена на арендатора путем перечисления денежных средств на счет ООО „Компания Евроокна“ на основании счетов, выставленных арендодателю управляющей компанией. Содержание упомянутой претензии свидетельствует о том, что задолженность по оплате коммунальных услуг должна быть перечислена на расчетный счет арендодателя, а не управляющей компании. Основания для иной оценки вывода суда второй инстанции у Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа отсутствуют в силу ограничения полномочий судов кассационной инстанции, установленных в статье 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.В пункте 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено несение арендатором расходов на содержание арендованного имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
Согласно статье 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.В соответствии с частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме.Как установлено статьей 249 Гражданского кодекса Российской Федерации, каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме (часть 1 статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации).Изложенное свидетельствует о том, что законодатель не вменил в обязанность арендатору заключение договора с третьими лицами, осуществляющими управление имуществом, и оплату понесенных этими лицами расходов, в том числе эксплуатационных, напрямую ресурсоснабжающим и управляющим компаниям.С учетом содержания пункта 4.1.5 договора аренды от 09.11.2009, и непредставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства (невыставление счетов), суд второй инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии у арендодателя законных оснований для одностороннего отказа от исполнения договора (статья 328 Гражданского кодекса Российской Федерации).Аргумент подателя жалобы о том, что стороны оговорили обязанность арендатора перечислять переменные арендные (эксплуатационные) платежи напрямую ООО „НУК“, о чем свидетельствует платежное поручение от 22.12.2009 N 000195 на сумму 17 017 рублей, а потому правовая позиция Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенная в постановлении от 12.04.2011 N 16646/10, не применима к спорным правоотношениям, окружным судом рассмотрен и отклонен. Указанный платеж осуществлен ЗАО „ИКС 5 Недвижимость“ на основании однократного обращения (письма) ООО „Компания Евроокна“, что не может свидетельствовать о достижении контрагентами соглашения по этому вопросу.Окружной суд согласился с выводом суда апелляционной инстанции о том, что действия ООО „Компания Евроокна“ по возврату денежных средств, перечисленных арендатором в счет задолженности по оплате коммунальных услуг, нельзя признать добросовестными. Указание арендодателя на то, что поведение общества продиктовано порядком уплаты налога на добавленную стоимость, не принимается во внимание как юридически несостоятельное, поскольку противоречит правилам статьи 2 Гражданского Кодекса Российской Федерации.Довод ООО „Компания Евроокна“ о выставлении счетов арендатору ранее октября 2010 года не нашел документального подтверждения.Изложенное свидетельствует о том, что суд апелляционной инстанции на законных основаниях признал неправомерным односторонне расторжение договора аренды нежилых помещений от 09.11.2009 N КЕ/2009-04, что исключило возможность удовлетворения встречного иска арендодателя.Материалы дела исследованы судом полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемом судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права.Оснований для отмены обжалуемого судебного акта по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется.Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не допущено.В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по кассационной жалобе относятся на заявителя.Руководствуясь статьями 287 (пунктом 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа
Постановил:
Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 28.06.2012 по делу N А43-20675/2011 оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Компания Евроокна» — без удовлетворения.Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
По всем вопросам, связанным с юридической консультацией по вопросам выселения, выселения из аварийных домов, из домов подлежащих сносу, о выселении из общежитий, о выселении из служебного (специализируемого) жилья, о выселении алкоголика, о выселении неплательщика, о выписке из квартиры, о выселении из жилого помещения, о выселении бывшего члена семьи, о выселении несовершеннолетних, о выселении супруга, о снятии с регистрационного учета можно записаться на прием к специалистам нашего Центра по телефонам:
8 (985) 763 — 90 – 66;
8 (495) 776-13-39,
8 (985) 776 13 39 или по e-mail: [email protected]
Запись к адвокату на прием осуществляется по указанным выше телефонам. Внимание! Консультация платная.
 иск о выселении, Договор найма, Порядок выселения, Право собственности, Расторжение договора найма, Исковое заявление о выселении
28.08.2012, 5359 просмотров.
|
Контакты
Первый Столичный Юридический Центр.
Наши телефоны:
1. 8 (985) 763-90-66
2. 8 (495) 776-13-39
3. 8 (985) 776 13 39
Наш адрес: Москва, Георгиевский переулок, дом 1, строение1, 2-3 этаж
Реклама
|
