|
||||||||||
Когда дольщику грозит выселение
Проблема обманутых дольщиков давно стала всероссийской. Причин, когда покупатели новостроек не могут получить оплаченное жилье, огромное количество, и о них много и упорно говорят все средства массовой информации.Проблема обманутых дольщиков давно стала всероссийской. Причин, когда покупатели новостроек не могут получить оплаченное жилье, огромное количество, и о них много и упорно говорят все средства массовой информации. Однако мало кто касался такой проблемы, как выселение дольщиков из уже полученных и обжитых квартир. Именно на эту тему мы и побеседуем с известным адвокатом Олегом Суховым ( «Юридический центр адвоката Олега Сухова»). – Олег Владимирович, скажите, пожалуйста, какие вам известны случаи выселения покупателей новостроек после фактического заселения квартир? – Могу выделить самые встречающиеся, популярные что ли, примеры. Выселение при двойной продаже. Если один из покупателей первым займет квартиру, но впоследствии суд установит, что такой дольщик не имеет преимущественного права на жилое помещение, т. к. заключил договор позже или оформил с застройщиком договор, не соответствующий действующему законодательству, такой пользователь подлежит выселению (в августе 2012 года судебная коллегия Ярославского областного суда вынесла определение, которым установила, что дольщик, оформивший договор долевого участия в 2010 году, имеет преимущественное право перед дольщиком, подписавшим договор инвестирования на ту же квартиру в 2006 году. Коллегия судей пришла к выводу о том, что договор, не соответствующий закону, не может порождать преимущественное право дольщика перед другим покупателем новостройки, оформившим договор пусть позже, но в соответствии с действующим законодательством долевого строительства). На практике часто встречаются случаи, когда дольщики оформляют предварительные договоры и после завершения строительства вселяются в квартиры, оплачивают коммунальные платежи, долго проживают, порой годами. При этом не имеют свидетельства о праве собственности на жилье. В процессе оформления документов выясняется, что в пользование дольщику перешла квартира, входящая в долю местных органов власти, или в долю инвестиционной компании, участвующей в проекте, или в долю подрядчика – компании, осуществлявшей строительные работы. Если подобные обстоятельства будут установлены, то квартира у проживающего отбирается и передается надлежащему правообладателю, дольщик по суду выселяется из жилого помещения. Прекращение права на уже занятую покупателем новостройку возможно и при условии, если такое помещение принадлежит в качестве залога банку или кредитной компании. Залоговые квартиры не подлежат отчуждению без согласия залогового кредитора, т. е. того же банка, однако на практике застройщики не гнушаются продавать по серым схемам в том числе и залоговые квартиры, что приводит к судебным тяжбам, результат которых предопределен – дольщик подлежит выселению. – Что может быть причиной или основанием, чтобы покупателя новостройки лишить его жилья? – Основная причина – это недобросовестность участников строительного рынка. В качестве примера можно привести спор, рассмотренный Санкт-Петербургским городским судом, с участием двух дольщиков, притязания одного из которых были основаны на договоре с субподрядной организацией, без согласия основного застройщика распоряжавшейся квартирами (Определение Санкт-Петербургского городского суда от 13 апреля 2011 г. по делу № 33-5267). Самыми многочисленными являются примеры, в которых сам застройщик по нескольку раз реализует одну квартиру, используя различные уловки. Так, согласно делу, рассмотренного Московским областным судом, гражданину, претендующему на спорную квартиру, было отказано в удовлетворении требований на том основании, что он вносил наличные денежные средства в кассу инвестора, передавая их лицу, «не наделенному соответствующими полномочиями». При этом правопритязания на квартиру второго конкурента были удовлетворены в связи с доказанностью факта надлежащей оплаты всей стоимости квартиры посредством представления платежного поручения, подтверждающего внесение суммы инвестиционного взноса через банк (Определение Московского областного суда от 10.11.2011 г. по делу № 33-25377/11). В правоприменительной практике нередки случаи, когда один из дольщиков уже фактически пользуется жилплощадью, но решением суда его право прекращается и передается иным дольщикам. (Апелляционное определение Верховного суда Республики Татарстан от 21.05.2012 № 33-2812В). Все, приведенное выше – это причины. А основания: не соответствующий закону договор (предварительный, инвестирования, простого товарищества), ненадлежащий продавец (застройщик, инвестор, подрядчик), неправильная оплата (без чека или платежного банковского поручения) и как результат судебное решение о выселении и исполнительный лист о выселении. – Скажите, как часто суды выносят решения о выселении собственников и владельцев из их квартир в новостройках? – Могу констатировать, что иск о выселении «еще вчерашних пользователей» – достаточно распространенное явление. Причем судебная практика идет по пути увеличивающегося количества удовлетворенных исков банковских организаций об обращении взыскания на заложенные жилые помещения, даже если они являются для залогодателя и членов его семьи единственными пригодными для постоянного проживания помещениями. Набирает обороты и практика по выселению дольщиков, которые занимают квартиры, незаконно проданные застройщиками и по предварительным протоколам распределения площадей принадлежащие либо городу (администрации), либо другим инвесторам, участникам инвестиционного контракта. – Можно ли без судебного решения и исполнительного листа выселить собственника из квартиры? – Выселение гражданина из занимаемого им жилого помещения возможно только в судебном порядке. Иными словами, обращение взыскания на жилые помещения, принадлежащие физическим (гражданам) или юридическим лицам (организациям), во внесудебном порядке не допускается. На основании судебного решения выдается исполнительный лист. Необходимо отметить, что на стадии исполнительного производства выселяемому устанавливается срок для добровольного исполнения содержащегося в исполнительном документе требования об освобождении занимаемого жилого помещения. При неисполнении данного требования выселение производится в принудительном порядке. – Совсем недавно на официальном сайте Московской области был опубликован полный перечень проблемных новостроек региона, а также введенных в эксплуатацию и заселенных объектов, по которым имеются случаи двойных продаж. Как можно избежать ситуации, при которой одна и та же квартира в новостройке продается нескольким покупателям одновременно. – Перед тем как вы решитесь подписать договор купли-продажи с застройщиком, соберите как можно больше информации о нем. Обязательно изучите официальный сайт фирмы, а также сам строительный объект. Перед покупкой квартиры в новостройке не пожалейте своего времени – отправьте письменные запросы в префектуру округа и правительство Москвы (или области) – запросите данные об окончании строительства выбранного объекта. Кстати, вся информация о строительных компаниях, допустивших при строительстве объектов много нарушений, публикуется на официальном сайте Мосгосстройнадзора. При выборе инвестиционной компании важно уточнить, есть ли у нее специальная лицензия, а также документы на отвод земли, выделены ли конкретные участки под строительную площадку, есть ли документы, разрешающие строительство и дающие право на возведение именно этого жилого дома. Необходимо удостовериться, что все эти документы подписаны и утверждены в соответствующих инстанциях. Далее приступайте к изучению условий самого договора. Лучше всего, конечно, проконсультироваться с опытным юристом, т. к. юридически неподготовленный человек может не обратить внимания на многие очень важные моменты в самом договоре. Договор долевого участия, регистрируемый в Росреестре в соответствии с 214-ФЗ, практически на 100% страхует дольщика от двойных продаж. Если квартира приобретается не в соответствии с Законом 214-ФЗ, то необходимо настаивать на регистрации данных покупателя и его договора в реестре застройщика. – Какие вообще договоры на приобретение квартир в новостройках бывают и какие из них самые рискованные? Олег Владимирович, какие договоры вы не рекомендуете заключать? – Как показывает практика, участие в строительстве жилья осуществляется на основании следующих документов: договора долевого участия в строительстве; договора уступки права требования; договора инвестирования (соинвестирования); предварительного договора купли-продажи квартиры (предварительного договора долевого участия); членства в кооперативе; договора простого товарищества (о совместной деятельности); договора подряда; договора займа; вексельных схем и т. д. Рекомендую покупать жилье в тех новостройках, где продажи ведутся в соответствии с Федеральным законом от 31.12.04 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», согласно которому каждый договор регистрируется в органах Федеральной регистрационной службы. Это означает, что застройщик не может заключить такой договор в отношении одной квартиры сразу с несколькими лицами: после регистрации первого договора последующие сделки в отношении той же квартиры невозможны. Заключение иных, не соответствующих закону 214-ФЗ договоров, является, как правило, показателем отсутствия какого-либо обязательного для застройщика документа. Среди многочисленных схем, используемых инвестиционно-строительными компаниями (среди них договор с рассрочкой платежа, договор инвестирования, агентский договор, договор с оплатой по векселю и т. п.), самым распространенным является предварительный договор купли-продажи. Вопрос о возможности его использования является дискуссионным. Действительно, закон № 214-ФЗ запрещает привлечение денежных средств граждан для строительства не на основании договора участия в долевом строительстве или жилищных сертификатов. Сделка по привлечению денежных средств граждан, совершенная в нарушение приведенных выше требований, может быть признана судом недействительной по иску гражданина. Однако многие застройщики считают, что этот запрет не распространяется на предварительные договоры купли-продажи. Дело в том, что предмет такого договора – не привлечение денежных средств граждан для строительства с последующим получением квартиры, а заключение в будущем (обычно после того как застройщик оформит свое право собственности на сданный в эксплуатацию дом) договора купли-продажи готовой квартиры. Поэтому прав на квартиру при заключении предварительного договора купли-продажи не возникает. Однако подобный подход застройщиков к предварительным договорам не отвечает интересам дольщиков, т. к. им приходится оплачивать квартиры, заключая предварительные договоры, на основании которых право на жилье остается за строительными компаниями. В последнее время начала формироваться судебная практика по обращению покупателей предварительных договоров с требованиями о признании права собственности на жилье, и суды такие иски удовлетворяют (определение Московского городского суда от 12.04.2012 г. по делу № 33-8053). При этом имеют место и отрицательные решения, так, летом 2012 года Савеловский районный суд г. Москвы отказал знаменитому певцу в праве на квартиру, приобретенную по предварительному договору. Имеет место еще один способ продажи квартир от застройщиков, который вызывает наибольшие сомнения, так как не урегулирован соответствующими законами. Это договор участия в жилищно-строительном кооперативе. Как правило, схема выглядит следующим образом: желающему предлагают вступить в кооператив, который приобретает для него квартиру за внесенный пай. Рекомендую быть особенно осторожными: все условия такого договора определены в уставе кооператива, поэтому перед тем как подписать его, посоветуйтесь с опытным юристом, данный вид сделки выглядит сомнительным уже в момент ее заключения. – Что предпринимать в ситуации, когда двойная продажа все же произошла и на квартиру претендует – Для начала необходимо обратиться к застройщику за разъяснениями. Возможно, произошла техническая ошибка и ситуацию можно разрешить мирным путем. Убедившись в том, что ситуация складывается для вас неблагоприятным образом, не откладывайте обращение в суд. – Олег Владимирович, есть ли преимущества у одного дольщика перед другим, если они претендуют на одно жилье, к примеру, при двойной продаже? – Преимущественное право на объект недвижимости имеет то лицо, которое первым в судебном порядке добилось признания за собой право собственности на спорный объект. При одновременном обращении в суд решение будет вынесено в пользу того покупателя, кто раньше заключил договор с застройщиком (определение Санкт-Петербургского городского суда от 27.07.2010 г. № 33-9375). – Есть ли принципиальная разница между покупателями новостроек, которых выселяют, например, между теми, кто оформил право собственности, и теми, кто еще не оформил, а имеет на руках только договор, даже оплаченный? – Конечно. В случае заключения договора долевого участия в строительстве объект недвижимости получит тот покупатель, который первым зарегистрировал его в Росреестре, или тот, кто первым зарегистрировал договор долевого участия. Показательным в этом смысле является постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 07.11.2011 по делу № А53-14887/2009. Суд установил, что в отношении квартир, на которые претендовал истец, ответчиком уже заключены договоры участия в долевом строительстве жилья. Названные договоры зарегистрированы в установленном порядке в Управлении ФРС по Ростовской области, о чем свидетельствуют отметки на текстах договоров и выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При таких обстоятельствах суд отказал в удовлетворении иска о понуждении к заключению договора участия в долевом строительстве. И последнее, на что хочу обратить внимание: если суд вынес решение в пользу другого покупателя, следует подать иск о возмещении убытков. Размер убытков может быть равен рыночной стоимости квартиры в момент обращения в суд.
Специально для Mosnovostroy.ru
11.09.2012, 4107 просмотров. |
Контакты
Первый Столичный Юридический Центр. Метки
Реклама
|
