Договор социального найма — это документ, регламентирующий права и обязанности наймодателя и нанимателя жилья. В столице такие договоры на новое жилье заключает Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы на основании решения префекта административного округа. А на квартиру, в которой люди уже живут, — на основании ордера.
В договоре социального найма обязательно должны быть указаны члены семьи нанимателя (прежде в быту его еще называли ответственным квартиросъемщиком). Согласно ст.,69 ЖК РФ к членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя. Они рассматриваются в качестве членов его се­мьи без каких-либо дополнительных условий. Основным условием является совместное проживание с нанимателем. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. Вселение в качестве членов семьи должно осуществляться в со­ответствии со ст. 70 ЖК РФ. Согласно этой статье наймодатель может запретить вселе­ние граждан в качестве членов семьи нани­мателя, если в результате их вселения общая площадь жилого помещения в расчете на одного члена семьи будет меньше учетной нормы. Для вселения несовершеннолетних детей к родителям не требуется согласия ни остальных членов семьи нанимателя, ни наймодателя.
Вопросам признания лица членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма уделено значительное внимание в постановлении Пленума Верхов­ного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 «О некото­рых вопросах, возникших в судебной прак­тике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации». Для признания других родственников и нетрудоспособных иждивенцев членами семьи нанимателя не­обходимо выяснить намерение вселения: вселяются ли они как члены семьи либо жи­лое помещение предоставлено им для про­живания по иным основаниям (как времен­ным жильцам, по договору поднайма).
Под ведением общего хозяйства, являю­щегося обязательным условием для призна­ния других родственников и нетрудоспособ­ных иждивенцев членами семьи нанимателя, постановлением Пленума предложено понимать наличие у нанимателя и указанных лиц совместного бюджета, общих расходов на приобретение продуктов питания, имуще­ства для совместного пользования и т. п.
Третья группа членов семьи нанимателя — иные лица, признаваемые членами семьи в исключительных случаях в судебном порядок. В данном случае вопрос отнесения лиц к членам семьи нанимателя находится исключительно в компетенции суда и решается судом отдельно в каждом конкретном случае.
Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности. Дееспособные члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма. Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма должны быть указаны в договоре социального найма жилого помещения.
Наниматель вправе в установленном порядке:
1) вселять в занимаемое помещение иных лиц;
2) сдавать жилое помещение в поднаем;
3) разрешать проживание в квартире временных жильцов;
4) производить обмен или замену занимаемого жилого помещения;
5) требовать от наймодателя надлежащего содержания и своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании и ремонте мест общего пользования многоквартирного дома, а также предоставления коммунальных услуг.
Согласно положениям Жилищного ко­декса РФ каждый из членов семьи вправе:
1.бессрочно пользоваться жилым помеще­нием;
2.участвовать в решении вопросов пере­устройства и перепланировки жилого помещения (ст. 26 ЖК РФ) и вселения в установленном порядке в жилое поме­щение других лиц (ст. 70 ЖК РФ);
3.сохранять права и обязанности по до­говору в случае временного отсутствия (ст. 71 ЖК РФ);
4. участвовать в решении вопросов обмена жилого помещения (ст. 72 ЖК РФ), сдачи жилья в поднаем (ст. 76 ЖК РФ), вселения временных жильцов (ст. 80 ЖК РФ), пере­селения в жилое помещение меньшего размера (ст. 81 ЖК РФ), изменения до­говора социального найма (ст. 82 ЖК РФ), расторжения договора (ч. 2 ст. 83).
5.никто из членов семьи нанимателя жи­лого помещения по договору социального найма не может быть ограничен в праве пользования жилым помещением или вы­селен из него, кроме как по основаниям и в порядке, установленным законом (ч. 4 ст. 3 ЖК РФ).
Наниматель с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов своей семьи, вправе вселить в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма своего супруга, своих детей и родителей или с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов своей семьи, и наймодателя — других граждан в качестве проживающих совместно с ним членов своей семьи (ст. 70 ЖК РФ).
Ч. 2 ст. 82 ЖК РФ предусматривает право члена семьи нани­мателя с согласия остальных членов семьи и наймодателя требовать признания себя нанимателем жилого помещения вместо первоначального нанимателя. При этом не определены позиция нанимателя жилого помещения (естественно, случай смерти на­нимателя исключается), основания такого требования и последствие отказа нанимате­ля, иных членов семьи и наймодателя.
Временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этих граждан не влечет за собой изменение их прав и обязанностей по договору социального найма (ст. 71 ЖК РФ).
Если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя, но продолжает проживать вмести с ним, за ним сохраняются все его права, какие у него были. Указанный гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма.